最近、マンションデベロッパーの幹部と会話を交わす機会が増えたが、どの業界人も口を揃えて語るのは「現在のマンション市場は予測不可能だ」ということだ。

「正直、最近のマーケットは自分たちにもわからない」と、あるデベロッパーは首をかしげる。「高いと思って販売を始めても、すぐに売れてしまうんだよね」さらには、「常識では考えられない現象が起きているけど、それでも売れるから仕方がない」と言うのだ。こうした状況が、現在の新築マンション市場を特徴づけている。

高級マンション価格、常識を超える

例えば、2023年11月にオープンした麻布台ヒルズ。森ビルが手がけたこのプロジェクトでは、最高級ホテル「アマン」のサービスが付いた91戸のマンションが分譲され、大きな話題となった。最上階の住戸はなんと面積1,500㎡（453坪）で、その価格はなんと2億ドルとも言われている。円建てではなく、もはやドル建てで考えるべき規模だ。

メディアからは「誰がこんな価格で買うのか？」という疑問が投げかけられるが、答えは業界の噂にしか過ぎない。購入者の名前は公表されていないが、関係者によると、購入者は香港の富裕層だという。

また、大阪でも負けてはいない。大阪駅北口の「うめきた開発第2期」に登場したグラングリーン大阪 ザ ノース レジデンス。最上層部の住戸は、面積300㎡（91坪）で価格は25億円（坪単価2755万円）という驚愕の価格で販売された。

これらのプロジェクトは、もはや理論値や市場分析を超越した価格帯に達しており、私はこの現象を「アート価格」と呼ぶことにした。まるでゴッホの絵画のように、買い手は「どうしても手に入れたい」という気持ちで、理屈を超えて価格を支払っているのだ。

驚異的な売れ行き

東京都内の新築マンション価格は、2024年には平均1億1181万円、坪単価565万円に達している。66㎡（20坪）の3LDKを購入するだけでも、1億円を超えるという驚きの価格だ。この価格は、東京都の世帯平均年収の18倍近くに相当する（東京カンテイ調べ）。それでも、販売は順調に進んでおり、これから販売される新築マンションの中には、坪単価1000万円を超えるものも珍しくない。

例えば、2023年に販売された港区三田の三田ガーデンヒルズでは、坪単価1300万円台から1400万円台で全1002戸が完売した。業者たちはその売れ行きに驚くばかりで、顧客がどんどん価格に追いついてくる様子には、ただただ驚くばかりだ。

現在のマンション市場は、常識を超えた価格設定と売れ行きのバランスを見せており、今後の動向がますます注目されるだろう。